Các loại hợp đồng xây dựng và cách lựa chọn

1. Giới thiệu về hợp đồng xây dựng

1.1. Khái niệm hợp đồng xây dựng

Hợp đồng xây dựng là một thỏa thuận pháp lý giữa chủ đầu tư và nhà thầu, quy định các điều khoản và điều kiện liên quan đến việc thực hiện một dự án xây dựng cụ thể. Hợp đồng này không chỉ xác định quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan mà còn định rõ phạm vi công việc, thời gian thực hiện, chi phí và các điều khoản giải quyết tranh chấp. Hợp đồng xây dựng là tài liệu quan trọng giúp đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong quá trình thực hiện dự án.

1.2. Vai trò của hợp đồng trong dự án xây dựng

Hợp đồng xây dựng có vai trò rất quan trọng trong việc quản lý và điều hành dự án. Những vai trò chính của hợp đồng bao gồm:

Bảo vệ quyền lợi các bên: Hợp đồng giúp xác định rõ ràng quyền lợi và nghĩa vụ của chủ đầu tư và nhà thầu, từ đó hạn chế các tranh chấp có thể xảy ra.

Định hướng thực hiện dự án: Hợp đồng cung cấp cơ sở pháp lý để các bên thực hiện công việc theo kế hoạch đã thỏa thuận, giúp đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình.

Quản lý rủi ro: Hợp đồng xây dựng giúp phân chia rủi ro giữa các bên, từ đó giảm thiểu những ảnh hưởng tiêu cực có thể xảy ra trong quá trình thực hiện dự án.

Căn cứ pháp lý giải quyết tranh chấp: Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, hợp đồng xây dựng sẽ là tài liệu quan trọng để giải quyết và đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan.

2. Các loại hợp đồng xây dựng phổ biến

Trong lĩnh vực xây dựng, có nhiều loại hợp đồng khác nhau để đáp ứng nhu cầu và đặc điểm riêng của từng dự án. Dưới đây là các loại hợp đồng xây dựng phổ biến mà chủ đầu tư và nhà thầu thường sử dụng:

2.1. Hợp đồng trọn gói (Lump-sum contract)

Hợp đồng trọn gói là hình thức hợp đồng trong đó nhà thầu cam kết thực hiện toàn bộ công việc xây dựng với một mức giá cố định. Loại hợp đồng này thường được áp dụng cho các dự án có phạm vi công việc rõ ràng và cụ thể.

Ưu điểm:

• Giúp chủ đầu tư dễ dàng dự đoán chi phí.
• Khuyến khích nhà thầu hoàn thành công việc đúng thời hạn và tiết kiệm chi phí.

Nhược điểm:

• Nếu phát sinh thay đổi trong thiết kế hoặc yêu cầu, nhà thầu có thể yêu cầu điều chỉnh giá, dẫn đến chi phí cao hơn.

2.2. Hợp đồng theo đơn giá (Unit price contract)

Hợp đồng theo đơn giá là hình thức hợp đồng mà trong đó giá cả được xác định theo đơn vị. Nhà thầu sẽ nhận thanh toán dựa trên số lượng và giá trị từng hạng mục công việc được thực hiện.

Ưu điểm:

• Phù hợp cho các dự án có khối lượng công việc không xác định rõ ràng.
• Dễ dàng điều chỉnh khi có thay đổi về khối lượng công việc.

Nhược điểm:

• Có thể dẫn đến khó khăn trong việc kiểm soát tổng chi phí nếu không được quản lý chặt chẽ.

2.3. Hợp đồng chi phí cộng phí (Cost-plus contract)

Hợp đồng chi phí cộng phí là loại hợp đồng trong đó chủ đầu tư sẽ thanh toán toàn bộ chi phí thực tế phát sinh cho nhà thầu, cộng thêm một khoản phí nhất định để bù đắp cho lợi nhuận của nhà thầu.

Ưu điểm:

• Đảm bảo cho nhà thầu được bù đắp đầy đủ chi phí thực tế.
• Giúp chủ đầu tư linh hoạt hơn trong việc thay đổi thiết kế và yêu cầu trong quá trình thực hiện.

Nhược điểm:

• Có thể dẫn đến chi phí vượt ngân sách nếu không kiểm soát tốt.
• Khó khăn trong việc dự đoán tổng chi phí của dự án.

2.4. Hợp đồng theo thời gian và vật liệu (Time and materials contract)

Hợp đồng theo thời gian và vật liệu là hình thức hợp đồng trong đó chủ đầu tư thanh toán cho nhà thầu dựa trên thời gian làm việc và vật liệu sử dụng.

Ưu điểm:

• Dễ dàng điều chỉnh khi có thay đổi về thiết kế hoặc yêu cầu.
• Phù hợp với các dự án nhỏ hoặc có tính chất khẩn cấp.

Nhược điểm:

• Khó kiểm soát tổng chi phí của dự án.
• Có thể dẫn đến lạm dụng thời gian và vật liệu, làm tăng chi phí.

2.5. Hợp đồng thiết kế – thi công (Design-Build contract)

Hợp đồng thiết kế – thi công là loại hợp đồng trong đó một nhà thầu duy nhất chịu trách nhiệm cho cả thiết kế và thi công của dự án.

Ưu điểm:

• Tăng tính liên kết giữa thiết kế và thi công, giảm thời gian thực hiện dự án.
• Giảm thiểu rủi ro cho chủ đầu tư vì chỉ cần làm việc với một bên.

Nhược điểm:

• Khó khăn trong việc kiểm soát chất lượng thiết kế vì nhà thầu có thể ưu tiên tiết kiệm chi phí hơn là chất lượng.

3. Tiêu chí lựa chọn hợp đồng xây dựng

Lựa chọn hợp đồng xây dựng phù hợp là một yếu tố quan trọng quyết định sự thành công của dự án. Dưới đây là một số tiêu chí cần cân nhắc khi lựa chọn hợp đồng xây dựng:

3.1. Phạm vi và tính chất của dự án

Phạm vi công việc và tính chất của dự án là yếu tố quyết định đến loại hợp đồng phù hợp. Nếu dự án có phạm vi rõ ràng và không có nhiều thay đổi, hợp đồng trọn gói có thể là lựa chọn tốt. Ngược lại, nếu dự án có tính chất phức tạp và có thể phát sinh nhiều thay đổi, hợp đồng theo đơn giá hoặc chi phí cộng phí sẽ linh hoạt hơn.

3.2. Khả năng tài chính của chủ đầu tư

Khả năng tài chính của chủ đầu tư cũng ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn hợp đồng. Chủ đầu tư cần xem xét khả năng chi trả chi phí thực tế, cũng như có đủ ngân sách dự phòng cho những phát sinh có thể xảy ra. Hợp đồng trọn gói giúp dễ dàng kiểm soát chi phí, trong khi hợp đồng chi phí cộng phí có thể dẫn đến chi phí cao hơn.

3.3. Kinh nghiệm và năng lực của nhà thầu

Kinh nghiệm và năng lực của nhà thầu là yếu tố quan trọng trong việc lựa chọn hợp đồng. Nếu nhà thầu có uy tín và kinh nghiệm, hợp đồng trọn gói có thể là lựa chọn tốt. Tuy nhiên, nếu nhà thầu mới hoặc không có nhiều kinh nghiệm, hợp đồng theo đơn giá hoặc theo thời gian và vật liệu sẽ giúp giảm rủi ro cho chủ đầu tư.

>>> Xem thêm: CICON – GIẢI PHÁP PHÒNG ĐẤU THẦU THUÊ NGOÀI

3.4. Thời gian thực hiện dự án

Thời gian thực hiện dự án cũng là một tiêu chí quan trọng. Nếu dự án cần hoàn thành gấp, hợp đồng thiết kế – thi công có thể là lựa chọn hiệu quả vì giúp rút ngắn thời gian thực hiện. Ngược lại, nếu có thời gian linh hoạt, hợp đồng trọn gói có thể đảm bảo chất lượng và chi phí tốt hơn.

3.5. Đặc điểm môi trường và điều kiện thi công

Các yếu tố như vị trí địa lý, điều kiện khí hậu và môi trường thi công cũng ảnh hưởng đến lựa chọn hợp đồng. Các dự án ở khu vực có nhiều biến động hoặc khó khăn trong thi công có thể cần đến các hợp đồng linh hoạt để dễ dàng điều chỉnh trong quá trình thực hiện.

3.6. Mối quan hệ giữa các bên

Mối quan hệ giữa chủ đầu tư và nhà thầu cũng cần được xem xét. Nếu đã có mối quan hệ tốt và tin tưởng lẫn nhau, các bên có thể dễ dàng thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng trọn gói. Trong khi đó, nếu chưa quen biết, hợp đồng theo đơn giá hoặc theo thời gian và vật liệu có thể giúp bảo vệ quyền lợi cho cả hai bên.

4. Quy trình ký kết hợp đồng xây dựng

Ký kết hợp đồng xây dựng là bước quan trọng nhằm đảm bảo các bên có thỏa thuận rõ ràng và hợp pháp trước khi bắt đầu thực hiện dự án. Dưới đây là quy trình chi tiết để ký kết hợp đồng xây dựng:

4.1. Chuẩn bị hợp đồng

Xác định loại hợp đồng: Các bên cần xác định loại hợp đồng phù hợp với đặc điểm và yêu cầu của dự án, chẳng hạn như hợp đồng trọn gói, hợp đồng theo đơn giá, hay hợp đồng chi phí cộng phí.

Soạn thảo nội dung hợp đồng: Hợp đồng cần được soạn thảo rõ ràng và đầy đủ, bao gồm các điều khoản về phạm vi công việc, chi phí, thời gian thực hiện, quyền và nghĩa vụ của các bên, điều khoản bảo lãnh và thanh toán.

4.2. Thương thảo điều khoản hợp đồng

Thảo luận và đàm phán: Các bên cần tiến hành thảo luận về các điều khoản trong hợp đồng. Trong giai đoạn này, cần đặc biệt chú ý đến các điều khoản liên quan đến giá cả, phương thức thanh toán, và quy định về thời gian hoàn thành.

Giải quyết các bất đồng: Nếu có sự khác biệt trong quan điểm, các bên cần thương thảo để tìm ra giải pháp hợp lý, nhằm đảm bảo rằng cả hai bên đều hài lòng với các điều khoản đã được đề xuất.

4.3. Kiểm tra và phê duyệt hợp đồng

Kiểm tra nội dung hợp đồng: Trước khi ký kết, các bên cần kiểm tra kỹ lưỡng nội dung hợp đồng để đảm bảo không có điều khoản nào bị bỏ sót hoặc hiểu sai.

Phê duyệt hợp đồng: Khi cả hai bên đã đồng ý với nội dung hợp đồng, cần có chữ ký phê duyệt từ cả hai phía. Đảm bảo rằng hợp đồng được ký bởi những người có thẩm quyền đại diện cho mỗi bên.

4.4. Lưu giữ hợp đồng

Lưu trữ hợp đồng: Sau khi ký kết, cần lưu giữ bản hợp đồng gốc và sao chép tại một nơi an toàn để dễ dàng tham khảo trong quá trình thực hiện dự án.

Ghi nhận các thay đổi (nếu có): Trong trường hợp có sự thay đổi hoặc bổ sung nào trong quá trình thực hiện hợp đồng, các bên cần lập biên bản ghi nhận và ký tên xác nhận.

4.5. Theo dõi và thực hiện hợp đồng

Giám sát thực hiện hợp đồng: Sau khi ký kết, cần theo dõi và đảm bảo các bên thực hiện đúng các điều khoản đã ký trong hợp đồng.

Giải quyết tranh chấp (nếu có): Nếu có tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng, các bên cần phối hợp để giải quyết theo đúng các điều khoản đã quy định trong hợp đồng hoặc thông qua thương lượng, hòa giải.

5. Kết luận

Việc ký kết hợp đồng xây dựng là một trong những bước quan trọng nhất trong quá trình thực hiện dự án. Hợp đồng không chỉ là công cụ pháp lý bảo vệ quyền lợi cho cả chủ đầu tư và nhà thầu, mà còn là cơ sở để quản lý, điều hành và theo dõi tiến độ công việc. Tuy nhiên, không thể tránh khỏi những rủi ro có thể phát sinh trong suốt quá trình thi công.

Việc nhận diện và phòng ngừa các rủi ro này là cần thiết để đảm bảo dự án diễn ra thuận lợi và đạt chất lượng cao nhất. Các bên liên quan cần chú ý đến việc lập kế hoạch chi tiết, kiểm soát chất lượng, theo dõi tiến độ, và thực hiện các biện pháp an toàn lao động. Ngoài ra, việc lựa chọn hợp đồng phù hợp cũng đóng vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro và đảm bảo sự thành công của dự án.

Trong bối cảnh ngành xây dựng ngày càng phát triển và cạnh tranh, việc áp dụng các biện pháp phòng ngừa rủi ro và quản lý hợp đồng hiệu quả sẽ là yếu tố quyết định cho sự thành công của mỗi dự án. Các bên cần phối hợp chặt chẽ, xây dựng mối quan hệ tốt đẹp và thường xuyên giao tiếp để đảm bảo rằng mọi vấn đề đều được giải quyết kịp thời.

Tóm lại, một hợp đồng xây dựng được ký kết chặt chẽ và hợp lý sẽ không chỉ bảo vệ quyền lợi của các bên mà còn tạo ra nền tảng vững chắc cho một dự án thành công và bền vững.

Hy vọng, bài viết trên đây sẽ cung cấp những thông tin bổ ích cho quý khách về các loại hợp đồng xây dựng. 

Để biết thêm thông tin chi tiết, quý khách hàng có thể liên hệ với chúng tôi qua các thông tin dưới đây:

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CICON

Địa chỉ: B50 Lê Thị Riêng, P. Thới An, Q.12, HCMC.

SDT: 02.8888.99.789- 0989 407 621 

Email: info@cicon.vn